编者按

我们的律师在审阅该案件的仲裁裁决后，认为仲裁庭在事实认定和法律适用方面存在一些问题。在接受《某新报》记者采访时，我们的律师发表了对此案的看法。以下是发表于2004年08月13日《某新报》第四版的整版文章，其中详细阐述了律师的观点。

 

某苑10户购房户认为房地产公司违约应支付违约金，仲裁请求被驳回
捡了便宜惹了麻烦

新报记者 盛某某 实习生 周某某
某市中心医院医生童某，家住某市区通园路358号某苑2幢3单元601室。提起这套房子，童某满腹烦恼。2002年8月，他通过某市总工会职工学校以每平方米1098元的价格购买了这套221平方米（包括车库和阁楼）的商品房。本以为捡到了便宜，没想到却遭遇了一系列麻烦。

盼房子盼到仲裁庭

2001年5月25日，某市总工会职工学校（以下简称总工会职校）与某市成宇房地产开发有限公司（以下简称房产公司）签订了《商品房购销协议》，组织集体购买房产公司建造的某苑住宅，以解决本单位和市总工会干部、职工的住房问题。

《协议》明确，房产公司提供户型设计，吸收购房户意见并征得总工会职校认可后报有关部门审批，工程质量以市质检部门检验合格为准，并对保修等事项作了约定。房款分三期交付：

1.第一期：平基开始后，总工会职校向140平方米以上及六楼购房户收取7万元，其他户收取6万元；

2.第二期：房产公司施工至主体三层时，总工会职校向购房户收取总价款的65%（扣除已交的第一期款额）；

3.第三期：房产公司施工至结顶并验收合格时，总工会职校向购房户收取总价款的95%（扣除已交的前两期款额）；验收合格后交付使用。住户需向总工会职校交付剩余房款及相关费用，总工会职校收齐后交付房产公司，房产公司收到款项后将房屋和辅助房移交给购房户。房产公司负责办理按揭贷款和公积金贷款。房屋交付期限为2002年11月底（不可抗力除外）。

童某得知此事后，通过一位熟人转让了一套商品房。商品房买卖合同经房产公司认可后，重新签订了《商品房买卖合同》，对合同权利进行了再次确认。另外，还有9户家庭与童某一样，以转让方式购房，部分家庭还支付了几万元的转让费。

2002年11月30日，合同约定的交房时间到来了，但工程仍未完工。直到2003年1月29日，童某才拿到钥匙。然而，开门后却发现，屋内一片狼藉，铝合金门窗、露台围栏破损，房间还漏水。后来得知，工程于4月8日才正式验收合格。即便验收合格，供电、通话、电视管道的预埋等配套设施仍未完工，道路、绿化等也未跟上。

在与房地产公司多次协商未果后，2003年8月7日，这10户住户向某市仲裁委员会提出仲裁申请。他们认为，房产公司逾期交房，违反了合同约定，侵犯了其合法权益，要求按合同房款数额的万分之五支付违约金。同日，仲裁委员会受理此案。

开发商：我们没有违约

8月22日，房产公司作出书面答辩：

1. 购房户曾委托总工会职校与房产公司签订《商品房购销协议》，该协议依法对购房户和房产公司具有约束力。

2.与购房户签订的国家统一的商品房合同是为了便于购房户办理相关权证和按揭手续。同时，《商品房购销协议》第五条明确规定：“商品房合同必须确保本协议中规定的房产公司和购房户之间权利的实现以及义务的履行。”因此，应适用总工会职校签订的购销协议。

3.房产公司在开挖地基时遇到难以预见的客观地质状况，要求延期两个月交付，并得到了总工会职校的同意。总工会职校在原函上签署意见：同意施工方要求，争取延期不超过两个月。
综上所述，房产公司认为应适用《商品房购销协议》，且其未违反协议约定，故不应承担责任，请求仲裁委员会驳回购房户的仲裁请求。

购房户：我的权利谁说了算

在庭审中，购房户委托律师对房产公司的答辩提出以下反驳意见：

1.购房户有权依据其与房产公司签订的商品房合同追究逾期的违约责任。本案中，购房户的权利是从总工会职校组织的原购房户手中转让而来，包括对房产公司逾期交房违约金的追究权。在转让过程中，房产公司追认了这一权利的转让并与购房户重新签订了商品房合同，再次确认了从原购房户转移过来的权利。因此，购房户有权依据其与房产公司签订的合同直接追究违约责任。

2.《购销协议》与《商品房合同》相抵触的条款对购房户没有约束力。购房户并未委托总工会职校签订任何协议，仅是受让了原购房户的合同权利。在房产公司表示承担义务后，重新签订了《商品房合同》，因此总工会职校签订的《购销协议》与购房户的《商品房合同》相抵触的部分对购房户不具约束力。原购房户并未将实体权利委托给总工会职校，总工会职校无权对原购房户的合同效力进行限定，其承诺对原购房户不具约束力，对购房户更无约束力。

3. 购房户并未授权总工会职校实体性权利，总工会职校对原购房户的合同无权进行变更；购房户作为受让户，与总工会职校无授权关系。因此，总工会职校对房产公司承诺延期两个月交房的行为对原购房户和受让户均无约束力。

仲裁庭：购房户主张不予支持

仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》符合法律法规，依法认定为有效合同。但申请人未在法定期间内举证证明已向被申请人交付购房款，因此无法计算违约金的金额。申请人的主张不予支持，仲裁委驳回其仲裁请求。

昨天，记者采访了某市仲裁委员会秘书长袁某某。他表示，仲裁委不清楚申请人为何未在长期内提交房款交付的证据。当记者询问申请人是否知晓需要提交该证据时，袁某某反问：“这还需要我们提醒吗？谁主张谁举证，申请人的律师应该清楚。”记者提出想查看房产公司的答辩书，袁某某拒绝，称此案为不公开审理案件，相关材料需保密。申请人如不服裁决，可向法院申请撤销。

童某表示，今年5月27日收到裁决书后，他们正商议通过法律途径解决此事。根据规定，仲裁审理时间一般为3个月，但此案拖延了近10个月。尽管相关规定允许在特殊情况下延长审理时间，但此案拖延时间过长，且存在多处疑点，仲裁结果难以让人信服。

律师观点：违约金无法计算吗？

浙江某律师事务所律师方某某认为，合同约定了权利和义务，并明确了房款数额，申请书也已按该房款数额计算了违约金。如果按交付的房款计算违约金，房产公司在答辩书中未对房款及违约金计算方式提出任何异议，庭审中也未提出异议，仅有对延期交房时间和原因的抗辩，且未以未交付房款为由提出抗辩。根据证据认证规则，购房户已履行交付房款义务的事实足以认定。

是否交付房款，最直接的凭据是购房发票，仲裁庭应清楚这一点。然而，仲裁庭未进行调查便将举证责任全归于购房户，显得过于武断。仲裁庭应考虑谁实际持有房款交付的证据，以公平分配举证责任。实际上，商品房买卖由卖方办理相关证件，房产公司已将购房户的发票提交房产管理部门办理产权证件，这说明房产公司持有发票存根联。若房产公司主张购房户未交付房款，则应承担举证责任。否则，合同中约定的购房款交付义务应视为已完全履行。

在庭审中，房产公司出示了原购房户的定金收据，该收据即为商品房的定金发票。根据房产公司对原购房户与购房户转让权利的认可，该定金随房屋交付义务的履行已依法转化为房款。那么，这些已付房款的违约金是否应计算在内？

在本案中，若合同条款未明确约定违约金的计算方式，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”这一规定非常明确。

 

来源：2004年08月13日《某新报》第四版