约定低于法律规定保修期限的条款效力

《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

实践中，双方当事人违反上述规定，约定的最低保修期限低于法律规定的保修期限，如将屋面防水工程的最低保修期限约定为3年，这样的条款效力如何，一旦屋面防水工程在第4年发生质量问题，双方当事人就可能因为保修问题、费用承担而发生纠纷。对此，我们认为，《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，是法律的强制性规定，当事人不能用合意任意排除其适用。其规定旨意，主要在于保证建筑工程的质量，保障使用人的生命和财产安全，此为底线必须坚守，不能突破。因此，建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于国家和省规定的最低期限的，该约定应认定无效。

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