最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成（下）

四是伪造资料规避政策的行为

　　房地产调控措施实施期间，因合同一方当事人伪造相关资料签订商品房买卖合同，信贷机构不予贷款或者相关部门不予办理产权过户手续的，合同相对人可以请求撤销或者解除合同。并要求对方支付违约金或赔偿损失。

　　3.房地产新政对房屋中介合同的影响

　　因房地产调控政策出台导致商品房买卖合同无法履行，中介机构以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同，居间行为已经完成为由要求支付中介费的，对于居间报酬不应支持,但居间人为居间活动支付的合理费用,应当可以支持。

　　此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚取佣金,帮助房屋买卖双方签订阴阳合同，或者提供诸如假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政。对此恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的，不应支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应当根据当事人的过错程度处理。

　　（三）名为商品房买卖实为借贷的行为认定

　　企业在资金链紧张时往往求助于民间资本，出现名为商品房买卖实为借贷的情况。实践中借款到期后,借款人既不归还借款本息,也不愿将房产过户给出借人,出借人依据商品房买卖协议要求履行过户手续，借款人主张确认商品房买卖合同无效。对于此类纠纷，事实认定成为审判中的难点。

　　出借人采用此种方式目的系规避相关法律规定，将借款协议与商品房买卖协议分别独立签订，且两份协议内容及文字表述上无法看出两者的关联性。因此从表面证据看。很难区分双方究竟是借贷关系抑或房屋买卖关系，但两者之间一般存在订约时间相近、房价与借款数额相近、仅有借条无房款支付证明等情形,对此不能孤立地审查单个合同。而应综合其他证据进行判断。比如是否存在回购协议、购房首付款由谁支付、房贷月供由谁承担等。

　　在认定构成名为商品房买卖实为借贷担保后。对商品房买卖合同的效力如何认定实践中存在争议。我们认为双方签订商品房买卖合同的真实目的系将房屋作为借款的担保,因此商品房买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式。该合同虽已成立,但属于借款人与出借人在债务履行期届满前。变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应属无效合同,仍应按照借贷合同关系予以处理。

　　（对此问题实践中尚有不同观点，我们曾发表《以买卖形式进行担保的效力认定与诉讼对策》一文，如需获取请关注“天同诉讼圈”查看历史消息）

　　（四）房屋回购的性质认定

　　房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定,具体指商品房按揭贷款合同中购房人无力偿还银行贷款时,开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。

　　1.关于房屋回购的性质

　　实践中存在3种观点:第1种观点认为属于流质契约,应认定为无效；第2种观点认为属于约定解除权,一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除；第3种观点认为属于非典型担保,出卖人作为买受人的保证人向银行承担了担保功能。

　　我们认为：回购担保是一种多方以合同条款约定的关联性担保,指债权人与回购人约定在债务人未能按约履行债务时,由回购人向债权人支付约定的对价，债权人将合同债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。回购担保属于一种新类型的非典型担保,虽然我国《担保法》和《物权法》中均没有明确规定,但在实践中,已被运用到汽车、房屋等交易活动中,故可以承认其效力,根据回购条款的约定予以处理。

　　当然,实践中需要根据债务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。

　　2.

关于回购价格

　　合同对回购价格有约定的,按照约定处理；合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购,实践中存在争议。

　　我们认为应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以市场价再行出卖,对其利益并无损害。而对于买受人而言,根据《合同法》第163条的规定,标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。故按市场价出卖对买受人较为公平。另外,在房价下跌的情况下,根据《合同法》第142条关于风险转移的原则，按市场价回购也符合法律的规定。

　　（五）商品房委托代理销售合同中的新问题处理

　　1.关于委托人的任意解除权问题

　　商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同。根据《合同法》第410条规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。有疑问的是,商品房委托代理销售合同中是否允许当事人特别约定解除权的放弃？

　　我们认为,商品房委托代理销售中,受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作，有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。

　　2.关于溢价款问题

　　《商品房销售管理办法》第28条规定:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。当事人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款的,是否无效?

　　我们认为,双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示，不违反法律及行政法规,也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。

　　关于佣金与溢价款的收费标准,国家计委和建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定。实行独家代理的,房地产经纪收费最高不得超过成交价格的3%。对于约定的佣金和滥价款超过成交价格3%的标准,超过部分应否支持?

　　我们认为,《关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定属于管理性规范,而非效力性规范，且不属于法律和行政法规，故对合同效力不产生影响。

　　3.关于可得利益的问题

　　实践中商品房委托代理销售合同解除后,受托人主张可得利益的,实践中存在三种观点:

　　第一种观点认为：应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益,予以支持；第二种观点认为,受托人代理商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响，其以合同所约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立；第三种观点认为,商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未进行实际销售，对可得利益由法院根据个案酌情处理。

　　我们认为,如果佣金、溢价款等可得利益通过现有条件可以确定，具有确定性,则予以支持；如果通过现有条件无法具体确定,则不予支持。

　　（六）新型商品房买卖合同纠纷的问题

　　1.商铺长期使用权转让问题

　　实践中商铺的经营者为筹集资金,将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人,并约定商铺由其统一出租经营管理,每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？

　　我们认为：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同,出现所有权与使用权的分离,并非为法律所禁止,应认定为有效。法律对租赁期限规定最长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的最长期限，因此不影响合同的效力。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人,如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。

　　2.售后包租的效力认定问题

　　售后包租是开发商为了促进销售,在商品房出售时与买受人约定：在出售后的一定期限内由该开发商以代理出租的方式进行出租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。建设部《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。对于售后包租是否认定无效?

　　我们认为,《商品房销售管理办法》第11条的规定属于管理性规定,且非法律和行政法规,因此不影响售后包租行为的效力。实践中要区分售后包租与借贷融资的关系,如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的售后包租，应认定为借贷融资关系，而非商品房买卖合同关系。根据2011年施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,符合解释第1条第1款规定的条件的，应当依照刑法第176条的规定，以非法吸收公众存款罪处罚。

　　3.虚构商品房买卖合同套取银行货款的问题

　　"关系人"商品房买受人与开发商假意签订预售合同，以商品房买受人享有的低息房货政策帮助开发商向银行等金融机构融资借贷。实践中出现开发商起诉房屋买受人解除商品房预售合同纠纷。对此应认定为脱法行为,系以合法形式掩盖非法目的。商品房预售合同无效。

 

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