小心坑，此“抵押”非彼“抵押”，留着！！！

背景资料

   2015年5月14日，陈某拉着孙某到做小生意的李某家，对李某说：“我把孙某带来，孙某愿意用价值100万的房产抵押给你，今天可以把孙某的房产证押给你，给你保管，你借给我85万元吧，利息按月息3分算。”，李某见陈某有诚意，还有孙某的房产证抵押，应该不会有什么问题，而且还有高利息收入。李某很快与陈某签订了借款协议，并约定于2015年7月30日前归还，孙某在协议下方注明：“担保人承诺，对上述借款，担保人自愿将座落于XX处的自有房产提供给李某作为抵押，如到期不能还清，承担担保责任。担保人孙某。”，2015年8月5日，陈某因欠债出逃。陈某出逃后，李某很困惑，一笔不小的钱就这样悬着了。

困惑求解
  李某很困惑，本想收点利息，这陈某一跑，一笔不小的钱就悬着了。陈某跑了，孙某不是有房产证抵押我这里吗，这头不着那头着，东边不亮西边亮，向孙某要去，谁知道孙某抵押当时就不太乐意，后来道听途说这个抵押没有用，也不愿意还李某的钱，这下李某崩溃了。李某掉坑里去了吗？房产证抵押有效吗？

法律论证
  　法律上规定的房产抵押，需要到房产主管部门办理房产登记，要把“他项权证”做到出借人名下，出借人才能按照法律规定行使抵押权，也就是对抵押物有优先受偿权。在借款人到期未还的情况下，对没有实质性争议的，可以不经审判，而是经审查后直接裁定拍卖、变卖抵押物，能够更快捷的保护抵押权人的权利。
    在本案中，孙某只把房产证抵押在李某处，没有到主管部门办理房产登记，没有把“他项权证”做到李某名下，依据《物权法》第一百八十七条抵押权自登记时设立的规定，李某对孙某的房子没有优先受偿权，也就是李某对孙某的房子不享有物权。

律径指向
      孙某的房屋，虽然没有办过抵押登记，但孙某白纸黑字写下了房屋抵押给李某，而且把房产证“抵押”给了李某。孙某不该为这些行为承担责任吗？对于孙某的行为，司法实践中认为应当承担责任，但承担什么样的责任和对法律适用上的理解存在过争议。
       第一种观点认为，孙某应当承担缔约过失责任。依照《担保法》第四十一条规定抵押合同自登记之日起生效。同时，依照担保法司法解释第五十六条第二款“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任”之规定，孙某未办理抵押登记致使抵押合同未生效，应当承担缔约过失责任，赔偿李某因此造成的损失。
       第二种观点认为，孙某应当承担违约责任。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”显然，这与《担保法》对抵押权成立时间规定一致。不过，根据新法优于旧法的原则，抵押合同成立生效的时间应遵从《物权法》的相关规定，即自合同成立时生效。
       合同未生效或有效，孙某都应当承担赔偿责任，这是违约带来的责任后果，不是实现抵押权。本案中，抵押合同签订后，孙某即负有配合李某办理抵押权登记的义务，孙某未与李某去办理抵押登记，不论是缔约过失，还是违约行为，应在其房产价值范围内，对李某损失进行赔偿，孙某承担责任方式一般表现为补充清偿责任。
       但这里要告诉大家的是补充清偿责任和对抵押物的优先受偿，一个是基于债权为基础的权利，一个是基于物权为基础的权利。为了能更好的保护自己的利益，应当依法设立抵押权；如果给坑了，也要在现有的基础上找到法律依据，去实现利益的最大化。

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